Duygu Erdoğan / İSTANBUL – Konut kiralarının ulaştığı düzey, hanehalkı gelirinin kıymetli bir kısmını oluşturuyor. Ayrıyeten yüksek oranlar, enflasyon üzerinde de baskı oluşturuyor. Geçtiğimiz haftalarda Türkiye İş Bankası Genel Müdürü Hakan Aran da kiraların çalışanlar üzerinde değerli bir yük olduğuna dikkat çekerken, “Kurumların lojman geleneğine geri dönmesi fiyatlar konusundaki derde nefes aldırabilir” tabirini kullandı. Lojmanların tekrar gündeme alınmasının kurumlar ve büyük şirketler başta olmak üzere kısıtlı bir kesim için fayda sağlayacağını belirten dal uzmanları, daha geniş kitleye erişim sağlanması için devletin arsa teşviki ile alt gelir kümesine yönelik üretimi desteklemesini öneriyor.
Konut kira bedellerinde artış suratı yavaşlamasına karşın yüksek seyreden oranlar Türkiye genelinde ortalama kira fiyatını 20 bin lira düzeyine getirdi. Büyük data tahlili ve yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme imkânı sunan Endeksa’nın datalarına nazaran, eylül ayında kiralık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 46, aylık bazda ise yüzde 1 artış gösterdi. Enflasyondan arındırılan kıymetler ise geçen yıla nazaran yüzde 3 gerçek düşüş gösteriyor.
Kiracılık ikiye katlandı
Mevcut periyotta lojman üretiminin kısıtlı bir kesitini gereksinimini karşılamaya yönelik olabileceğini belirten Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, sorunu temelinden çözüp, geniş kitleye yaymak gerektiğini söyledi. Kumova, “2007’den bu yana son 16 yılın sayılarına bakacak olursak dar gelirlinin mesken sahibi olma oranı yüzde 61’den yüzde 48’e geriledi. Öte yandan mesken sahibi olamayan dar gelirlinin kiraya geçtiğini görüyoruz. 2007’de dar gelirli her 100 bireyden 18’i kirada otururken bu sayı 2023 yılında neredeyse ikiye katlanarak 34,7’ye çıkıyor. Sayılar bu türlü olunca da kiralık konut piyasası enflasyonu enflasyon da tekrardan kiraları etkileyerek bir kısır döngü oluşturuyor. Bu tablonun en temel tahlili lojmandan çok arsa maliyetlerini aşağıya çekecek uygulamaların hayata geçirilmesi olacaktır” dedi.
‘İki farklı uygulama olabilir’
Kamu ve özel bölümde 1990’lı yılların başından itibaren lojmanların epeyce azaldığını anlatan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2000’lerden sonra özel kesimden neredeyse büsbütün çıktığını hatırlattı. 2000 yılların başında bankacılık sisteminde ve akabinde kamuda yapılan düzenlemelerle bu lojmanların çok büyük kısmının satıldığını belirten Turgut Yazıcı, “Bugün geldiğimiz noktada dinamikler değişti. Kira bedellerinin ve konut satış fiyatlarının yüksekliği barınma sorunu yaratıyor. Bilhassa büyük kentlerde yaşamanın maliyeti ufak kentlere nazaran çok daha fazla. Hal bu türlü olunca lojman kavramının tekrar hayatımıza girmesi kelam konusu olabilir diye düşünüyorum. Hem özel dalda hem de kamuda bu iki türlü gerçekleşebilir; kurumların lojman emelli mülk almaları ve çalışanlarına kullanıma vermeleri yahut lojman dayanağı olarak nakit kira bedeli takviyesi verilmesi” diye konuştu.
‘Fiyat yüzde 54 düşebilir’
Dar ve orta gelir kümeleri için yeteri kadar konut üretilememesinin temel nedeni olarak arsa maliyetlerinin yüksekliğini gösteren Kumova, “Bu gelir kümeleri için konut üretiminin yükü TOKİ’ye yüklenmiştir. Kamunun geliştireceği yerler üzerinde özel bölümün imalat sürecinin tüm etaplarını TOKİ denetimi ve onayı ile yapabilir ve satış fiyatları da TOKİ ile geliştirici firma tarafından beraberce belirlenerek toplumun alt gelir kümelerine daha rahat konut üretebilir. Bu model üzerinden bir örnek vermek gerekirse; geliştirilen emlak yüzde 10 kat karşılığı oranı ile ihale edildiğinde bu konutların satış fiyatları, yüzde 50 oranı ile alınmış emlak ile kıyaslandığında; metrekare satış fiyatı 80 bin lira olan bir konutu 45 bin liraya satmak mümkün olacak ve satış fiyatı yüzde 54 düşecektir” diye konuştu.